Как сдавать квартиру (комнату) по закону: платим налоги

Поскольку сдача в аренду квартиры или комнаты – это один из способов получения доходов, то государство пытается контролировать подобные взаимоотношения, начислять налоги на доходы от аренды или налагать штрафные санкции на тех, кто уклоняется от подобной обязанности. Поэтому лучше доходы от аренды не скрывать, договора заключать, а налоги уплачивать вовремя, выбрав наиболее подходящий вариант. (Продолжение. Начало публикации для арендодателей - по ссылке).

Выбираем варианты

Сегодня можно рассмотреть все существующее варианты официальной сдачи в аренду жилья и выбрать наиболее подходящий способ уплаты налогов и легализации получаемых доходов.

НДФЛ

Платить налог на доходы физических лиц или НДФЛ может каждый человек, без регистрации в качестве ИП или самозанятого гражданина. Алгоритм уплаты налогов здесь чрезвычайно прост: ежегодно нужно подавать декларацию в налоговую инспекцию и уплачивать 13% от суммы полученных доходов. Несмотря на довольно высокую налоговую ставку это способ отличается простотой и отсутствием необходимости платить страховые взносы.

• Хотите читать нас в социальных сетях? Пожалуйста: Одноклассники , ВКонтакте .

Открываем ИП

Начать бизнес в качестве предпринимателя на индивидуальной основе или ИП никогда не поздно, как и выбрать упрощенную систему налогообложения (УСН) в одном из двух вариантов:

• «Доходы» (налог платится в размере 6% от суммы дохода);
• «Доходы минус расходы» (сумма подлежащего уплате налога определяется как 15% от разницы между доходами и расходами предпринимателя).

Однако ИП помимо налогов должен уплачивать страховые взносы, которые идут в в ПФ РФ и в ФСС в размере не меньше установленного минимума, а это приличные деньги. Например, в 2019 году это 29 354 и 6 884 рублей соответственно.

Если вы выберите «Доходы», то можете вычитать всю сумму страховых взносов из рассчитанного налога. При использовании «Доходы минус расходы» страховые взносы можно учесть в сумме расходов. Соответственно, при «Доходах» в случае низкой арендной платы (доходов) достаточно будет заплатить только страховой взнос. Сумма налога при этом будет равна нулю.

Неоспоримым достоинством данного варианта станет трудовой стаж, которые будет засчитан в пенсию и более низкие процентные ставки. Явными недостатками считаются процедура гос. регистрации ИП, необходимость платить авансовые платежи по налогу и страховые взносы.

Самозанятость

Довольно новый вид легальной работы – самозанятость выражается в постановке на учет в налоговом органе и эксплуатации режима «Налог на профессиональный доход» или НПД.

Данный налоговый режим начал действовать с 2019 года в качестве экспериментального и только в 4 регионах России. Это Москва и Московская область, а также республика Татарстан и Калужская область. Довольно простые условия уплаты НПД:

1. Используемые налоговые ставки – 4% или 6% от суммы дохода. Размер напрямую зависит от того, кому вы оказываете услуги по сдаче квартиры (комнаты) в аренду: физическим лицам или организациям (которые снимают жилье, например, для сотрудников компании);
2. Регистрация и ведение учета в качестве самозанятого возможно через мобильное приложение;
3. Страховые взносы платятся по желанию и только на пенсионное страхование. При этом взнос на ОМС включен в налоговую ставку;
4. Имеющиеся законодательные ограничения на деятельность позволяют использовать режим и тем, кто сдает в аренду свое жилье.

В целом Налог на профессиональный доход ориентирован в большей мере на тех, кто оказывает услуги и выполняет работы, а их максимальный доход за год не превышает 2 400 000 рублей, что вполне реально при сдаче недвижимости в аренду.

В большинстве случаев, именно регистрация собственника в качестве самозанятого и выбор НПД будет наиболее выгодным вариантом для тех, кто уже успел выйти на пенсию или находится недалеко от нее.

• Напомним, что первая публикация по теме сдачи квартир в аренду - по ссылке.

• Расскажите об этом своим друзьям!

• Второй замок для ваших данных: как быстро настроить надежную двухфакторную защиту на Госуслугах и в банках
  
  Почему одного пароля больше недостаточно Многие годы стандартной защиты в виде логина и пароля казалось достаточно для безопасности личных кабинетов. Однако в современных цифровых реалиях одиночный пароль, каким бы сложным он ни казался, уязвим: базы данных периодически подвергаются утечкам, а методы подбора и перехвата комбинаций становятся совершеннее. Если злоумышленник узнает пароль, он получает прямой доступ к персональной информации, цифровым документам и финансовым счетам.
• Тепло без сквозняков: пошаговое руководство по настройке и подготовке пластиковых окон к зиме
  
  Почему современные окна начинают пропускать холод Даже качественные современные стеклопакеты со временем могут терять герметичность. Причина редко кроется в браке самого профиля: чаще всего дело в естественной осадке створок под собственным весом, высыхании резинового уплотнителя или ослаблении заводского прижима фурнитуры. С наступлением холодов эти микрощели превращаются в постоянный источник сквозняков, выстуживают квартиру и заставляют радиаторы отопления работать с повышенной нагрузкой. К счастью, вернуть окнам былую герметичность можно самостоятельно за 20–30 минут, не прибегая к дорогостоящим услугам мастеров.
• Покупка вторичного жилья или дачи: юридические ловушки, которые часто упускают риелторы
  
  Почему выписки из ЕГРН недостаточно для спокойствия Покупка квартиры на вторичном рынке или загородного участка — это всегда вложение накоплений за многие годы. Большинство покупателей полагаются на риелторов, однако задача агентства — успешно довести сделку до подписания договора. Базовой проверки по свежей выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) часто оказывается недостаточно: документ показывает лишь текущего собственника и прямые аресты, оставляя за кадром скрытые права третьих лиц и историю объекта.
• Вклад или накопительный счет: как грамотно распределить сбережения в период меняющихся ставок
  
  Два инструмента для разных финансовых задач Колебания ключевой ставки заставляют многих пересматривать подход к сбережениям. Банки активно рекламируют как классические срочные вклады с высокой доходностью, так и гибкие накопительные счета. Однако противопоставлять эти инструменты — распространенная ошибка. Грамотное управление личным бюджетом строится не на выборе одного варианта, а на их разумной комбинации в зависимости от ваших целей и горизонта планирования.
• Навязанные страховки и скрытые услуги: как законно вернуть свои деньги в «период охлаждения» и позже
  
  Оформление кредита, покупка техники в рассрочку или открытие сложного банковского продукта нередко сопровождаются неприятным открытием: итоговая сумма долга оказывается ощутимо выше ожидаемой. В кредитный пакет незаметно включают полисы страхования жизни, телемедицину, сертификаты на юридическую помощь, сервисы помощи на дорогах и платные смс-пакеты. У многих возникает ощущение безвыходности, однако закон предоставляет четкий и абсолютно легальный механизм защиты от скрытых переплат.
• Финансовые границы в семье: как аргументированно отказать родственникам в кредите на свое имя и сохранить отношения
  
  Просьба близкого человека оформить кредит на свое имя или выступить поручителем — одна из самых сложных психологических ситуаций в семье. В этот момент сталкиваются естественное желание помочь, страх показаться бессердечным и инстинктивная тревога за собственное благополучие. Однако финансовые решения, принятые под давлением эмоций и чувства вины, чаще всего приводят к затяжным личным драмам и потере сбережений.
• Перерасчет за ЖКУ: как законно вернуть деньги за некачественные услуги и время отъезда
  
  За что мы переплачиваем управляющим компаниям Счета за жилищно-коммунальные услуги составляют заметную часть регулярных расходов каждого домохозяйства. Однако мало кто ежемесячно сопоставляет цифры в квитанции с реальным объемом и качеством полученных благ. Закон четко защищает интересы собственника: если услуга не оказывалась, предоставлялась с перебоями или параметры тепла и воды не соответствовали государственным стандартам, платить за нее в полном объеме гражданин не обязан.
• Наследственный договор: почему двустороннее соглашение защищает жилье и спокойствие надежнее обычного завещания
  
  Тонкая грань между доверием и юридической безопасностью Передача семейной недвижимости — вопрос, где эмоциональная близость неизбежно сталкивается с практическими рисками. Десятилетиями в распоряжении собственников были всего два привычных инструмента: завещание и договор дарения. Однако на практике оба варианта нередко приводят к сложностям. Дарение лишает человека прав на крышу над головой в момент подписания бумаг, а обычное завещание не накладывает на будущих наследников никаких реальных обязанностей по уходу и заботе при жизни владельца.
• Конец бумажной безопасности: почему блокнот с паролями больше не защищает, и как настроить современный «цифровой сейф»
  
  Еще десять лет назад мы пользовались интернетом совсем иначе. У нас была электронная почта, страничка в социальной сети и, возможно, пара любимых форумов. Запомнить три-четыре пароля не составляло труда, а для надежности мы аккуратно записывали их в красивый бумажный блокнот, который лежал в ящике стола. Сегодня в цифровую среду переехала вся наша жизнь: от банковских счетов и медицинских карт до портала Госуслуг и налоговой. Паролей стали десятки, и старый добрый блокнот перестал справляться со своей задачей.
• Подписки-невидимки: как найти и отключить скрытые списания с вашей банковской карты
  
  В эпоху цифровых технологий утечка денег из семейного бюджета всё чаще происходит не через крупные покупки, а через едва заметные микросписания. 199 рублей за забытый онлайн-кинотеатр, 149 рублей за расширенное облачное хранилище, 299 рублей за мобильный сервис, который подключали «на пробу» к праздникам — отдельно эти суммы кажутся незначительными. Однако в сумме за год такие «подписки-невидимки» способны незаметно «съесть» от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей.
• Финансовая подушка с нуля: как создать запас прочности, даже если откладывать совсем нечего
  
  Каждый из нас понимает ценность сбережений. Мы все знаем это золотое правило финансовой грамотности: у человека должен быть неприкосновенный запас на «черный день». Но в реальности, когда мы оплачиваем коммунальные счета, покупаем продукты, помогаем взрослым детям и гасим кредиты, в кошельке не остается ничего. Возникает стойкое ощущение, что копить могут только люди с очень высоким доходом, а при скромной зарплате или пенсии это просто физически невозможно. На самом деле, это одна из главных психологических ловушек, которая мешает нам обрести финансовое спокойствие.
• Иллюзия бесплатной защиты: как распознать агрессивных юристов, которые выкачивают деньги под видом помощи
  
  Каждый из нас хотя бы раз в жизни сталкивался с ситуацией, когда необходим совет грамотного правоведа. Ошибки в начислении жилищно-коммунальных платежей, споры о границах дачного участка, вопросы наследства или попытки добиться справедливого перерасчета пенсии — все это требует знания законов. Именно на этих естественных потребностях и тревогах строят свой бизнес недобросовестные юридические конторы, заманивающие клиентов агрессивной рекламой о «бесплатных консультациях».
• Брачный договор после 50 лет: как защитить свои активы и сохранить мир со взрослыми детьми
  
  Встретить любовь в зрелом возрасте — это огромный подарок судьбы. Браки, заключаемые после 50 лет, часто оказываются самыми крепкими, ведь они строятся не на юношеских страстях, а на осознанном выборе, глубоком уважении и желании спокойной совместной жизни. Однако, в отличие от молодых пар, начинающих жизнь с чистого листа, взрослые люди приносят в новые отношения солидный багаж. И речь не только о жизненном опыте, но и о материальных активах: квартирах, дачах, сбережениях, бизнесе, а главное — о взрослых детях от предыдущих союзов.
• Ваша кредитная история под контролем: как бесплатно проверить свои долги и защититься от мошенников
  
  В современном цифровом мире финансовая безопасность стала синонимом душевного спокойствия. Многие из нас уверены: если я никогда не брал кредитов или давно выплатил ипотеку, то и беспокоиться не о чем. К сожалению, это не всегда так. Технические ошибки банков, утечки персональных данных или утерянные документы могут привести к тому, что на ваше имя окажется оформлен чужой заем. Именно поэтому регулярная проверка своей кредитной истории — это не признак недоверия к банкам, а базовая привычка финансовой гигиены.
• Налоговые вычеты в зрелом возрасте: как законно вернуть свои деньги, даже если вы уже вышли на пенсию
  
  Многие люди уверены, что выход на заслуженный отдых автоматически вычеркивает их из списка тех, кто может рассчитывать на налоговые возвраты от государства. Логика кажется понятной: государственная пенсия не облагается подоходным налогом (НДФЛ), а значит, возвращать нечего. Однако налоговое законодательство РФ предусматривает ряд важных исключений и льгот именно для людей старшего возраста, которые позволяют существенно пополнить семейный бюджет.
• Безопасная гавань: консервативные стратегии сохранения сбережений в эпоху перемен
  
  Эпоха перемен всегда приносит с собой множество вопросов, и один из самых волнующих касается личной финансовой стабильности. Когда экономическая повестка меняется ежедневно, у каждого человека возникает естественное стремление защитить свои накопления от обесценивания. Однако попытки разобраться в сложных биржевых инструментах, акциях, фьючерсах или криптовалюте часто вызывают не уверенность, а лишь тревогу и риск потерять заработанное тяжелым трудом. Для зрелого человека, который ценит душевное спокойствие выше сиюминутной спекулятивной выгоды, лучшим выбором становятся проверенные временем консервативные стратегии.
• Сельская надбавка к пенсии: как получить свои 25% при переезде и не потерять деньги
  
  Многие люди старшего поколения отдали лучшие годы жизни работе в сельском хозяйстве, поднимая колхозы, совхозы и фермерские хозяйства. Государство ценит этот тяжелый труд, поэтому для сельских тружеников предусмотрена специальная финансовая поддержка — надбавка в размере 25% к фиксированной выплате страховой пенсии. Однако правила начисления этой доплаты часто вызывают путаницу, особенно когда пенсионер решает сменить место жительства, переезжая поближе к детям в город или, наоборот, возвращаясь к истокам в деревню.
• Иллюзия тишины: честный разбор плюсов, минусов и подводных камней переезда в деревню на пенсии
  
  Идея оставить шумный, загазованный мегаполис и перебраться ближе к природе — одна из самых популярных фантазий современного городского жителя. С выходом на заслуженный отдых этот сценарий кажется особенно привлекательным. Тренд на дауншифтинг (осознанный отказ от суеты и высоких доходов ради душевного комфорта) среди людей старшего возраста уверенно набирает обороты. Картинка в голове рисуется идиллическая: утренний кофе на собственной деревянной веранде, пение птиц, свои экологически чистые овощи прямо с грядки и полное отсутствие стресса.
• Оптимальный маршрут в супермаркете: как умная навигация и правильная тележка берегут ваш бюджет
  
  Поход в супермаркет давно перестал быть просто процессом пополнения домашних запасов. Сегодня это невидимая игра по правилам маркетологов, где торговый зал спроектирован так, чтобы вы провели в нем как можно больше времени и оставили на кассе сумму, значительно превышающую изначально запланированную. Однако эту систему можно заставить работать на себя, если знать несколько базовых принципов мерчандайзинга и человеческой психологии.
• Холодильник по системе FIFO: наводим порядок и перестаём выбрасывать деньги
  
  Каждый раз, извлекая из глубин холодильника забытый йогурт с истёкшим сроком или увядший пучок зелени, мы, по сути, отправляем в мусорное ведро деньги. Исследования домохозяйств показывают: от 20 до 30 процентов купленных продуктов оказываются выброшенными. Но эту статью расходов можно значительно урезать без строгих диет и сложных систем учёта. Достаточно превратить холодильник в умный органайзер с одним главным правилом — FIFO.